۴ دسته فروشنده در بازار مسکن

درخواست حذف این مطلب

۴ دسته فروشنده در بازار مسکن

 ۴ دسته فروشنده در بازار مسکن
تاریخ: ۱۷/مهر/۹۷
منبع: دنیای اقتصاد

عرضه در بازار معاملات مسکن شهر تهران و با تغییر فصل و البته چرخش قیمت دلار، آرایش جدید به خود گرفت. تحقیقات میدانی نشان می دهد فروشنده ها در این بازار ۴ دسته شده اند که در قالب «فروش به قصد تبدیل دارایی»، «تظاهر به فروش»، «فروشنده اما به قیمت بالا» و همچنین «بدبین به شرایط» قابل شناسایی و تقسیم بندی هستند. طی ۱۰ روز اول پاییز، براساس برآورد اولیه، حجم معاملات ملک، حدود ۳۰ درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته کاهش پیدا کرد. متقاضیان به آینده قیمت مسکن خوش بین هستند.

اولین تصویر پاییزی از معاملات مسکن حاکی از وقوع دست کم پنج اتفاق است که سبب شده شرایط برای متقاضیان ید مسکن سخت تر از گذشته شود. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می دهد فروشنده ها در بازار فعلی به چهار گروه قابل تقسیم هستند که چهار رفتار متفاوت را در اولین ماه پاییزی در پیش گرفته اند. در این میان رفتار سه گروه از آنها خلاف جهت رونق ارزی می شود و یداران را با بحران روبه رو کرده است. واسطه های ملکی معتقدند نااطمینانی در ماه های اخیر به آینده بازارهای موازی به ویژه بازار ارز مهم ترین آفت بازار مسکن است که پیامد آن شوک جدی به معاملات و ریزش بیش از حد انتظار ید و فروش ملک دست کم تا هفته قبل (روزهای قبل از چرخش قیمت در بازار ارز) بوده است. آمارهای اولیه در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران حاکی از ریزش حدود ۳۰ درصدی معاملات آپارتمان مس ی در ۱۰ روز اول مهر ماه در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، ۵ اتفاق در بازار پاییزی معاملات مسکن در پایتخت که سبب شده شرایط برای سمت تقاضا به مراتب سخت تر از ماه های گذشته شود، شناسایی شد. تحقیقات میدانی از واسطه های ملکی و نیز متقاضیان ید مسکن که این روزها در حال جست وجو در بنگاه های ملکی هستند نشان می دهد یکی از این اتفاقات، تغییر رفتار معنادار فروشنده های مسکن است. در حال حاضر فروشنده های بازار مسکن چهار گروه هستند که فقط یک گروه از آنها، یعنی انی که به دلیل ید ملک دیگر یا تبدیل دارایی یا داشتن برنامه مشخص برای سرمایه گذاری در بازارهای دیگر، قصد جدی برای فروش دارند و تمام موارد تقاضای ید قطعی را مورد بررسی قرار داده و پای معامله می آیند. اما مشکل اینجاست که تعداد فروشنده های این گروه بسیار اندک است. در مقابل آنها سه گروه دیگر وجود دارند که با رفتار ضدرونق خود به بازار مسکن متقاضیان ید و البته در بلندمدت با بازگشت رکود مطلق به بازار مسکن، بازی باخت – باخت را رقم زده اند.

یک گروه دلال هایی هستند که در ماه های پرتلاطم بازار مسکن از اردیبهشت تا شهریور با ید و فروش های مکرر سودهای کلان به دست آورده اند و اکنون نیز در تلاش هستند حتی با وجود افت شدید تقاضای ید در ماه های اخیر و به ویژه در محرم که انتظار تثبیت قیمت ها به دلیل کاهش معاملات به شکل سنتی وجود دارد، دمای قیمتی در بازار را بالا نگه دارند. آنها در روزهای سپری شده از مهر ماه در ظاهر، وارد بازار فروش شده اند اما قیمت پیشنهادی آپارتمان های فروشی خود را ۵ تا ۱۰ درصد بالاتر از قیمت فروش قطعی در شهریور ماه اعلام کرده اند و به این ترتیب به «انتظار افزایش قیمت» سایر فروشنده ها نیز دامن می زنند.

به بیان دقیق تر، عده ای از فروشندگانی که با وجود سقوط معاملات به زیر ۱۰ هزار فقره در شهریور، در مهر ماه هنوز هم قیمت های پیشنهادی بالاتر از آ ین معاملات را اعلام می کنند، قصدشان برای فروش جدی نیست و به قول واسطه ها «فروشنده واقعی» نیستند؛ بلکه صرفا برای بالا نگه داشتن درجه تب قیمتی بازار ملک در تکاپو هستند تا در فرصت مناسب و احتمالا پس از سپری شدن محرم و صفر آپارتمان خود را بفروشند.  گروه دیگری از فروشنده ها نیز اگرچه قصدشان برای فروش جدی است، اما با انتخاب رفتار محتاطانه، قیمت پیشنهادی خود را بالاتر از قیمت شهریور پیشنهاد می کنند تا از تحولات قیمتی احتمالی در آینده نزدیک در بازارهای موازی به ویژه بازار ارز جا نمانند. این گروه در زمره انی هستند که معتقدند احتمال ثبات قیمت ارز در نرخ های تنزل یافته کنونی چندان بالا نیست و در نتیجه تلاطم قیمتی بازارهای موازی، بازار مسکن نیز به لحاظ قیمتی تحت تاثیر قرار خواهد گرفت. در نتیجه تنها در صورتی حاضر به فروش ملک خود هستند که یداران به قیمت پیشنهادی مورد انتظار آنها تن دهند.

اما اتفاق دوم بازار ملک در هفته های اخیر را باید در رفتار گروه چهارمی از فروشنده ها جست وجو کرد که آنها نیز رویه ای ضدرونق را در پیش گرفته اند.

 اطلاق عنوان «فروشنده» به این گروه شاید انتخاب مناسبی نباشد، چراکه آنها فروشنده های ماه گذشته بازار ملک هستند که اکنون تحت تاثیر تحولات اخیر موقتا منصرف شده اند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می دهد فروشنده های انصرافی پرتعدادترین گروه فروشنده ها در مقایسه با سه گروه دیگر در بازار مسکن مهرماه هستند و این وضعیت «کمبود فایل» را به یک معضل برای یداران مسکن تبدیل کرده است. بررسی ها درباره علت انصراف این گروه از عرضه کنندگان حاکی است، علت اصلی این رفتار آنها، «بدبینی به وضع موجود» در شرایط اقتصادی و به ویژه به وضعیت قیمت ارز در آینده است. بسیاری از فروشندگان انصرافی ریزش قیمت دلار را باور نکرده و آن را به اقدامات موقتی نسبت می دهند و معتقدند نرخ دلار ممکن است دوباره با نوسان شدید افزایشی همراه شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، نااطمینانی به آینده نرخ ارز نه تنها رفتار فروشنده ها را دستخوش تغییر کرده، بلکه در روزهای اخیر به مشکل اصلی بازار مسکن تبدیل و زمینه ساز وقوع شوک در این بازار شده است. این شوک تنها بر رفتار فروشنده ها اثرگذار نبوده است، بلکه با تاثیرگذاری بر رفتار متقاضیان ید، آنها را نیز محتاط تر کرده است. به این ترتیب وضعیت جدید بازار ارز دو نیروی همزمان را در جهت ضدرونق به بازار مسکن وارد کرده است. در چند روز اخیر به دنبال ریزش نرخ دلار تعداد مراجعه متقاضیان ید به بنگاه های معاملات ملکی کاهش یافته است. در سمت عرضه همان طور که اشاره شد برخی فروشنده ها نگران افزایش دوباره نرخ ارز بوده و از این بابت با اتخاذ تصمیم محتاطانه، از عرضه منصرف شده اند، اما در سمت تقاضا، متقاضیان ید نگاه خوشبینانه به آینده بازار ارز و ادامه ریزش قیمت ها، آنها را از عجله در ید منع می کند.

امید و خوش بینی متقاضیان مسکن به تثبیت نرخ ارز که این روزها در برخی محافل خبری و از سوی برخی تمردان و کارشناسان درباره آنها بحث می شود، از این بابت است که انتظار تخلیه حباب قیمتی موجود در نرخ های پیشنهادی فروش را دارند. همان گونه که اشاره شد انتظار افزایش قیمت در میان برخی از فروشندگان هنوز پررنگ است، اما در صورت تثبیت نرخ ارز، این احتمال وجود دارد که شیب نوسان قیمت مسکن محدود شود. به این ترتیب قیمت پیشنهادی فروشنده ها تعدیل شده و وضعیت بازار برای یداران بهبود خواهد یافت. این نگاه امیدوارانه در سمت تقاضا نیز حاصل تغییر جهت قیمت ارز در روزهای گذشته است. به اذعان واسطه ها، هیچ یک از طرفین بازار مسکن انتظار چرخش ناگهانی قیمت ارز را نداشتند و این اتفاق غیرمنتظره، عملا به یک شوک در بازار مسکن منجر شده که سومین اتفاق ضدرونق دست کم در چند روز اخیر در بازار محسوب می شود.

البته در روزهای دهم و یازدهم مهرماه به دنبال شروع چرخش نرخ ارز، شارژ فضای روانی منفی که در پی رشدهای روزانه و پی در پی نرخ دلار در هفته های قبل از آن شکل گرفته بود، متوقف شد و این یک اتفاق مثبت ارزی می شود که به شکل آنی در بازار ملک رخ داد. اما با گذشت چند روز از شروع این روند، واکنش متقاضیان دچار تغییراتی شده که به آنها اشاره شد.

از سوی دیگر در ماه گذشته که روند نرخ دلار افزایشی بود، فروشنده های زیادی از عرضه آپارتمان های خود امتناع می د اما در عین حال سمت تقاضا برای جلوگیری از کاهش ارزش نقدینگی خود به ید مصر بود و همچنان در بازار حضور داشت. این در حالی است که در ماه جاری که چرخش ارزی رخ داده، رفتار متقاضیان ید نیز آن گونه که اشاره شد تغییر کرده است. کارشناسان معتقدند اگر در روزهای آینده بازار مسکن سیگنالی درباره رشد احتمالی قیمت دلار دریافت کند، ممکن است فروشنده ها بر افزایش قیمت اصرار بیشتری داشته باشند و با توجه به قدرت ید متقاضیان، حجم ریزش معاملات در مهر ماه می تواند بیشتر از ماه گذشته رقم بخورد؛ این در حالی است که اگر وضع موجود در زمینه کاهش نرخ ارز ادامه پیدا کند، زمینه رشد بیشتر قیمت مسکن محدود خواهد شد و به تدریج متقاضیان ید وارد بازار «آرام شده» مسکن خواهند شد. در این صورت می توان به کلید خوردن روند احیای رونق در بازار مسکن با شروع رشد تدریجی حجم معاملات امیدوار بود.


«نه» فروشنده ها به خانه اولی ها

تصویر پاییزی از معاملات مسکن حاکی از اتفاق چهارمی است که مستقیما خانه اولی ها را نشانه گرفته و آن «نه» فروشنده ها به متقاضیان خانه اولی است. به طور کلی در چند ماه اخیر بر خلاف رویه چند سال گذشته، وام دارها دچار نوعی انزوای ناخواسته در بازار مسکن شده اند و واسطه ها و فروشنده ها تمایل چندانی به معامله با آنها ندارند. این وضعیت در پاییز نیز همچنان وجود دارد و البته برای خانه اولی هایی که از امتیاز وام زوجین ۱۶۰ میلیون تومانی برخوردار هستند، پررنگ تر است.

این گروه از بالاترین سقف تسهیلات بانکی ید مسکن برخوردارند و از آنجا که طبق رویه شبکه بانکی، این تسهیلات در روز تنظیم سند در دفترخانه اسناد رسمی توسط بانک به فروشنده پرداخت می شود، کمتر ی حاضر می شود وصول ۱۶۰ میلیون تومان از بهای فروش ملک را با توجه به نرخ تورم، تا روز محضر به تعویق بیندازد. بسیاری از فروشنده ها به ویژه در برخی مناطق پرتقاضا تنها دریافت ۱۰ تا ۲۰ درصد از ارزش ملک فروخته شده را به روز تنظیم سند موکول می کنند و این یعنی خانه اولی هایی که می خواهند از وام ۱۶۰ میلیون تومانی برخی ید استفاده کنند، باید یک خانه حداقل ۸۰۰ میلیون تومانی ب ند که ۲۰ درصد ارزش ملک معادل رقم وامشان باشد.

در حال حاضر زمان انتظار برای ارزی ملک توسط کارشناسان شبکه بانکی و انجام استعلامات شهرداری، دارایی و نظایر آنکه باید پیش از ثبت سند در دفتر اسناد رسمی انجام شود، بین یک ماه تا ۴۵ روز است. زمانبر بودن این ماجرا سبب شده در شرایطی که بازارهای اقتصادی با نوسان روبه رو هستند، فروشنده ها برای دریافت بهای ملک شرایط سخت گیرانه ای در نظر بگیرند که شباهتی به شرایط متعارف پیش از این نوسانات ندارد. هر چند زمان تسویه مطالبات فروشنده بابت فروش آپارتمان کاملا توافقی است، اما عرف بازار در سال های گذشته، پرداخت یک سوم از بهای ملک در زمان انعقاد مبایعه نامه، پرداخت یک سوم در زمان تحویل ملک و پرداخت یک سوم آ در زمان تنظیم سند است.

همچنین پرداخت مبلغ وام در محضر در اغلب معاملات سال های گذشته از سوی مالک مورد پذیرش بوده و این مساله تا پیش از ماه های اخیر، هرگز به عنوان مشکل پررنگ بازار مسکن نمودی نداشت. اما با افزایش سقف وام بانکی ید مسکن از یک سو و تغییر مدام ارزش پول با توجه به نوسان نرخ ارز از سوی دیگر، این مساله در بازار جدی شده و شبکه بانکی باید برای آن چاره ای بین د. خانه اولی هایی که ۸۰ میلیون تومان را برای مدت دست کم یک سال به شکل قرض الحسنه در شبکه بانکی س گذاری کرده اند تا امتیاز تسهیلات ۱۶۰ میلیونی را به دست آورند، اکنون در شرایطی نوبت دریافت وامشان فرا می رسد که هم قیمت مسکن با رشد بیش از ۷۰درصدی نسبت به زمان شروع س گذاری در تابستان پارسال روبه رو شده و هم رفتار فروشنده ها در پذیرش شرایط وام دارها تغییر کرده است.

این وضعیت ید مسکن را برای خانه اولی ها حتی با وجود برخورداری از بودجه قابل قبول برای ورود به بازار دشوار کرده است. انتظار می رود شبکه بانکی با تغییر در فرآیند استعلامات و پرداخت وام به فروشنده، از زمان انتظار حداقل یک ماهه این موضوع بکاهد. تحقیقات میدانی از وام گیرندگان شبکه بانکی حاکی است هر یک از استعلامات از دستگاه های مختلف نظیر وزارت راه و شهرسازی، اداره کل دارایی و شهرداری مناطق چند روز زمان می برد، در حالی که با تغییر در فرآیند اجرایی و تکیه بر روش های مبتنی بر ت الکترونیک می توان این زمان را مانند بسیاری از کشورهای دارای بازار رهنی وسیع، به کمتر از یک هفته کاهش داد.

بررسی های میدانی «دنیای اقتصاد» حاکی است پنجمین اتفاق پاییزی بازار ملک افزایش «عرضه مشروط» نزد بنگاه های ملکی است. برخی از فروشندگان متقاضی تبدیل به احسن ملک در بازار مسکن کنونی از ناکامی انی که در ماه های گذشته ملک خود را فروخته اند اما به دلیل وسواس در ید یا به هر دلیل دیگری، نتوانستند ملک مطلوب جایگزین را یداری کنند و از سرعت رشد قیمت مسکن جا مانده اند، اکنون فروش ملک خود را مشروط به یافتن گزینه مناسب ید کرده و روی «نشست همزمان» برای ید و فروش توامان ملک قبلی و ملک جدید اصرار دارند. به این ترتیب متقاضیان ید مسکن با فایل هایی در بازار روبه رو هستند که مشخص نیست زمان قطعی فروش آنها چه وقت خواهد بود و در واقع نمی دانند که باید روی این فایل ها حساب کنند یا نه. موکول معامله به زمان نامعلوم آتی و وقتی که فروشنده ملک مناسب خود را برای تبدیل به احسن بیابد، نفع یک طرفه فروشنده را در پی دارد و یدار ممکن است از تغییر احتمالی قیمت ها متضرر شود. در نتیجه یافتن فایل مناسب حتی از میان آپارتمان های عرضه شده در بازار کنونی، دشوارتر از همیشه شده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، پیامد این پنج اتفاق پاییزی در بازار مسکن ریزش حدود ۳۰ درصدی معاملات در ۱۰ روز مهر ماه بر اساس آمارهای اولیه معاملات انجام و ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران است. استمرار این ریزش در روزهای بعدی می تواند بازار مسکن را به خواب عمیقی فرو ببرد که برخاستن دوباره آن را بسیار دشوار می کند. البته در بازار مهر ماه با وجود اتفاقاتی که به آنها اشاره شد و همگی در جهت عمیق تر شدن رکود ملکی و سخت تر شدن شرایط ید برای متقاضیان مسکن بوده است، سه گروه به عنوان یدار همچنان حضور دارند: گروه نخست وام دارهایی هستند که با توجه به فرارسیدن موعد دریافت وام ناگزیر به ید در این شرایط هستند و گروه دوم انی هستند که آپارتمان قبلی خود را با هدف تبدیل به احسن فروخته اند، اما هنوز موفق به یافتن گزینه ید مطلوب خود نشده اند. گروه سوم نیز یداران سرمایه ای هستند که برخی کارشناسان پیش بینی افزایش حجم این دسته در صورت عدم جذب توسط بازارهای جایگزین در ماه های آینده را مطرح می کنند؛ در عین حال برخی دیگر از کارشناسان امیدوارند با اتمام روند جهش قیمت در ماه های آینده، انگیزه سرمایه گذاری ملکی نیز فروکش کند و این گروه از متقاضیان ید از بازار مسکن خارج شوند تا به این ترتیب اثر سوء تقاضای سرمایه ای بر ناآرامی های بازار پایان یابد.

جذب سرمایه های سرگردان در بازارهای دیگر از جمله بازار پول می تواند به حاکمیت آرامش در بازار مسکن کمک کند. تصویب و اجرایی شدن مالیات بر عایدی مسکن که این روزها روند بررسی در مجلس شورای ی را می گذراند نیز بر کاهش حضور متقاضیان سرمایه ای در بازار ملک اثرگذار است. در صورت تحقق این موضوعات، تنها متقاضیان مصرفی مسکن در بازار حضور جدی خواهند داشت و در نتیجه با حاکم شدن رفتار طبیعی از دو سمت عرضه و تقاضا، شاهد بازار باثبات با نوسان جزئی قیمت ها متناسب با نرخ تورم خواهیم بود.